提升房地產發(fā)展效率 讓房價滿足“居有所屋”

　　盤和林

　　國家統(tǒng)計局近日發(fā)布數據顯示，2018年前三季度，全國固定資產投資(不含農戶)483442億元，全國房地產開發(fā)投資88665億元，占全國固定資產投資的18%。

　　從全國層面來看，房地產行業(yè)的高固定投資、高關聯(lián)、高產業(yè)比重以及高GDP貢獻，決定了房地產行業(yè)目前以及在以后較長一段時間內，在國民經濟中將居于較重要地位。

　　目前我國房地產行業(yè)占GDP比重是6.87%，一般發(fā)達國家房地產行業(yè)在GDP中的比重大都超過了10%。雖然說在近十年來我國房地占GDP的比重不斷上升，但是對比不難發(fā)現(xiàn)，不論從絕對值還是從相對值來說，我國房地產行業(yè)的發(fā)展都是缺乏效率的，但這也同時說明，我國目前房地產總體風險是可控的。

　　從地域結構上來看，2018年前三季度31省份“房地產開發(fā)投資占GDP比重”排名中，海南省占比達到了34%，高居榜首，安徽省22%次之，重慶市21%排第三，其余一些省份比重都在10-15%之間。之所以出現(xiàn)這樣的分化，主要原因有二：一是產業(yè)結構的差別，二是宏觀經濟政策的導向。

　　高財政依賴度背后反映出的是產業(yè)結構的不合理。海南省作為旅游城市，不僅每年吸引巨大的旅游流量，更是我國國民每年冬季南徙勝地，這樣的高投資性使得海南房地產市場不同于國內其他房地產市場：周期交替更加的頻繁和明顯，經濟抗風險能力相對較弱。日前，為減少對房地產的依賴，海南房地產調控力度增大，作為全國對房地產市場依賴程度最高的省份，海南省需要刮骨療傷以平衡產業(yè)結構，穩(wěn)定經濟發(fā)展。

　　在可預見的未來，房地產開發(fā)投資在GDP中所占的比重會進一步提升。一方面，隨著租售并舉推進，租賃住房市場的開發(fā)投資會增加房地產開發(fā)投資在GDP中所占的比重；另一方面，對現(xiàn)有城市住房的改造、更新，城市的擴張、規(guī)劃也會增加房地產的投資建設。

　　不過，過多的資本流入房地產市場會導致行業(yè)過熱，同時也會對其他社會投資產生擠出效應。雖然在宏觀經濟政策的調控下房價得到了抑制，但是不可否認的是，房價能達到如今的水平，其中少不了資本的推動作用。

　　據有關數據顯示，2013年-2014年期間，我國房地產在家庭總資產中所占的比重已經達到了50%，對于只有一所房子的家庭來說，即使用積蓄通過分期付款的方式拿到了房子的所有權，但是在剩余房款繳納完畢之前，其事實上是屬于一種未兌付的財富，并且容易導致負的信貸效應。

　　目前我國居民的消費杠桿已經達到了40%，這其中房貸就占據了大部分，這無疑會擠出居民其他部門的消費，同時也會產生負的財富效應，這是值得我們高度關注的。

　　對于無房族來說，由于未來購房的規(guī)劃，在消費過程中預算約束必定會降低，同時由于價格的波動，很容易受預期的影響產生替代效應，壓縮當期消費而增加未來期的消費，這些約束效應和替代效應的不確定性都會導致經濟的波動。對于有房一族，在房貸壓力下，確定收入水平上也會擠出其他產品的消費，同時一般來說購房會花費大量的家庭積蓄，會對現(xiàn)期的消費產生流動性約束。

　　所以，在依靠房地產來拉動經濟發(fā)展的同時，需要完善房地產業(yè)的發(fā)展，提升房地產行業(yè)的發(fā)展效率，與此同時注重防止行業(yè)過熱，使房價保持在“居有所屋”的水平，保證國民的居住質量以防止產生負的財富效應和信貸效應。

　　(作者系中國財政科學研究院應用經濟學博士后)