上海法院大數據解讀房產政策與房屋買賣糾紛

      新政出臺前搶簽約 買方容易吃虧

　　受房產政策變化影響，二手房屋買賣糾紛一直廣受社會關注。當發生政策變化時，買房和賣房哪方風險更大？哪一方勝訴可能性更大？大數據來了。

　　上海一中院法官楊斯空和華宇元典法律知識工程師馬瑜馨對上海自2013年1月至2018年10月的4276件一審案件進行了數據分析。結果顯示，在2013年3月和2016年3月兩個房市調控政策發布時間點及之后半年時間內，涉及限購限貸政策的二手房買賣案件呈現爆發且持續增長狀態。

　　調控政策發布后糾紛多

　　根據2013年1月至2018年10月的一審公開判決書，上海共有二手房買賣合同糾紛的生效判決共計4276件。涉及限購限貸政策的二手房屋買賣合同糾紛共計534件。案件數量分布整體較為平均，2013年至2017年分別為316件、961件、878件、991件、965件，2018年上半年度為165件。其中，2013年受文書公開程度的影響，2018年受文書公開滯后性的影響，實際判決書可能會多于統計數量。

　　涉及限購限貸政策的買賣糾紛峰值出現在2016年3月、4月及10月，與上海限購政策發布時間存在重合的情況。由此可以推斷，宏觀政策的每次出臺前后會引發一輪買賣合同的簽訂浪潮，而隨著買賣合同簽訂數量的增多，與之相對應的糾紛數量也會增加。

　　六成買家因無資格而違約

　　限購限貸政策的變化對于合同履行會造成兩個方面的影響：一方面會使本來就有購房資格或即將具有購房資格的人因為政策的變動失去了購房資格；一方面因首付比例或貸款利率的提高，會導致購房者失去繼續支付購房款的能力。那么，在實踐中，是否都是因為限購限貸政策的變化導致合同無法履行從而引發糾紛呢？

　　數據分析顯示，在違約情形中，有61.48%的案件是因為購房者不具備購房資格而引起，僅有31.85%的案件是因一方未按照雙方關于購房新政的特別約定導致糾紛。但在不具備購房資格的案件中，74.07%的案件系購房者自始不具備購房資格，僅有25.93%的案件才是因政策的變化導致具備購房資格的購房者成為限購對象，引發糾紛。也就是說大部分案件中，購房者在簽訂買賣合同時就已經缺乏購房資格，自始無法履行合同，從而導致違約。

　　所以楊斯空法官認為，宏觀調控政策的變化并非是導致二手房買賣合同糾紛產生的直接原因或者主要原因，作為購房者在簽訂買賣合同時是否就已經屬于限購對象才是導致違約的關鍵因素。買賣雙方對于購房新政的特別約定，主要因雙方對約定內容理解不一而產生糾紛，并非因為調控政策變化本身而導致涉訴。故調控政策的變化，只能說是該類合同糾紛產生的社會背景，從中具備一定關聯，但在法律邏輯上，并非糾紛產生的直接原因。

　　購房者勝訴比例極低

　　在這些涉限購限貸訴訟中，誰違約比例更高呢？數據顯示，購房者違約的比例為48.92%，與整個二手房買賣糾紛中購房者違約比例僅占17.34%的比例形成鮮明對比。

　　無論是一般的二手房買賣合同糾紛，還是涉調控政策的糾紛，提起訴訟的一方絕大多數為購房者。數據顯示，購房者的勝訴比例極低，僅為23.29%。而反觀在出售方作為原告的情形，其訴請獲得支持的比例高達92.31%，顯然就訴訟風險而言，購房者要遠高于出售方。

　　而購房者之所以難以獲得法院支持，是因為在大多情形下，購房者自始至終不具備購房資格導致合同無法繼續履行，雖然購房者可以與出售人協商采取變通的方法實現合同目的，但在協商不成時，購房者也沒有權利要求出售方予以配合，更不能通過法院的生效判決去“規避”限購政策。在我國采取違約責任屬于“無過錯責任”的立法背景下，購房者因其自身原因無法滿足購房條件，或因政策變動導致履行能力受限的，仍要承擔相應違約責任。